柯文哲其實打房打很兇


最近柯文哲的住宅政策,被媒體報導說柯文哲又轉彎,據媒體說柯文著當時參選市長時是堅持打房政策的。但據我個人的記憶,柯文哲當時是說台灣房價高的問題非一時能解決,能處理的方法是阻止其繼續上漲,以住的權利為優先。之後蔡英文的財經幕僚出面說房價這種東西一旦漲了就無法跌,然後柯文哲再說一旦營建業垮了,經濟會重創,那這些話對不對呢?在許多年輕人的眼中,目前台灣鬧區的房價已經高到無法負擔的地步,但真的是這樣嗎?

在討論這問題之前,先談談如果按照社會上的大多數人期待房價在三年內打七折,情況會如何發展? 之所以大量的熱錢會投入到房地產當中是因為房地產產業進入成本低加上投資報酬率高,以及投資在其他產業的成本過高,投資報酬率太低。在這種情況下一旦讓房地產直接往下跌,會造成的問題很多,大致分為以下幾類
1.      熱錢流出
2.      房地產相關產業崩壞
3.      金融產業受創

泡沫經濟影響了日本40年
先從熱錢流出開始討論,有人可能會說這些熱錢可能會流到創新產業或是其他產業上,這樣子熱錢不是物盡其用,產業不是可以更加進步創新了嗎? 答案是不會,就是因為其他產業的條件總和不構成讓熱錢流入的理由,所以這些熱錢才不會流入這些產業。照這種思考邏輯下,這些熱錢可能的動向有兩個,一個是變成不動的財富,這些錢會等到下一次有投機機會的時候才進入市場,但那是甚麼時候沒有人知道。另一種可能就是海外投資,這些錢一旦流到海外,要讓這些錢回流到台灣將會非常困難。這第一個熱錢會流出的原因,不知道有沒有說服你不能直接打房。

再來談談房地產相關產業崩壞,這些產業大家比較熟知的應該就屬營建業以及房仲業,但其實背後還有原物料產業以及設計工業,當然自由經濟市場的規則我懂,生存不了的時候,社會會自動找到出路,但這些相關產業所影響的人實在太多太大了,台灣社會一時之間恐怕沒有辦法負擔這麼大的社會成本,所以不能直接快速打房讓房價跌下來。

最後討論的是金融問題,我知道有很多投機客用房養房,這些人大家都痛恨,當然房價一跌之後第一個受害的就是這群投機客,這時大家都拍手叫好,但之後呢? 這些投機客可能是某些企業的老闆或是主管,他們接下來會做的事情就是將這些果分散到組織內,讓大量受薪階級一起承擔房價跌的果。除此之外金融體系的受創更是嚴重的情況,相信會有很多投機者受到大量虧損,但更慘的是銀行,因為有許多不動產抵押在銀行,而帳面上的價值是當初交易時的價值,一旦跌了三成,銀行有許多金融系統將無法周轉,就需要作出許多變革,台灣銀行的準備率全部加權平均一下約在10%左右,在這種低準備率之下,有想過不動產價值一下子掉三成之後金融系統要怎樣順利運作嗎? 有人會說銀行很聰明不會倒,這點是真的,以台灣銀行的智商水準的確不會倒,他們會比市場反應真實價值之前更早反應,但問題就來了,台灣銀行會怎樣動作? 簡單來說會將目前系統所釋出的利多減少,可能開刀的就是目前的存款利息降低,貸款的利息上升,這是銀行開源節流的方式,這樣一來看似只影響投機客的房價跌三成,而事實上影響了所有大眾,甚至年輕人要創業的可能也越來越低,先前所提的熱錢更不可能會繼續留在台灣。

這三個理由,應該很充分的說明為什麼台灣不能夠直接打房。那可能會問房價這麼高要怎麼辦? 其實柯文哲的方式是對的,只要維持房價不漲就好。這句簡單的話會影響到很多層面,一來房價不漲其實就是跌,以保守方式一年投資報酬率4~6%來看,只要房價不漲,一年損失的就是4~6%,若是這些錢是從銀行貸款而來,投機客還須負擔利息錢,長遠下來就是一種緩和的打房了。此外解決熱錢都往房地產跑還有其他辦法,這也是柯文哲從上任就開始說的,讓年輕人減少創業失敗所面對的困境,鼓勵年輕人創業,讓投資報酬率變得能夠和房地產相比,熱錢就會慢慢流到創新市場,這也是解決問題的方法之一。所以其實柯文哲打房打得比誰都兇,只是不是直接打房。
台灣的出口導向政策需要修正

但其實說到底台灣的問題不是房價高,而是薪資低。而這薪資低的原因就在於新台幣沒有升值,產業處於90年代的高科技零組件的出口政策,導致台幣必須用較低的價值以利出口,真正解決的方式是產業轉型,慢慢將新台幣升值,配合緩漲的房價,慢慢的台灣薪資房價比才有機會回歸到正常水平。


我不是個專精於金融的人,只是略懂一些理論
如果有錯還請一起討論,謝謝
柯文哲其實打房打很兇 柯文哲其實打房打很兇 Reviewed by 陳柏林 on 下午6:31 Rating: 5

沒有留言:

技術提供:Blogger.